Si avvicinano le date per le assemblee condominiali di approvazioni dei consuntivi e preventivi annuali, e come tutti gli anni la questione delle maggioranze assembleari per la regolare approvazione di una delibera condominiale è argomento di discussione continua.
La materia è regolata dal Codice civile, iniziando dall'articolo 1136.
Tale disposizione stabilisce i quorum necessari perché l'assemblea si possa considerare validamente costituita. In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio (millesimi) e i 2/3 dei partecipanti al condominio, mentre le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
In seconda convocazione (cioè in un giorno successivo alla prima convocazione, quando difficilmente si riesce a raggiungere le maggioranze di cui sopra) la delibera è valida se riporta un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell'edificio (millesimi).
Dunque per l'approvazione del rendiconto annuale, per la ripartizione delle spese, per la manutenzione ordinaria e in genere per tutte le delibere che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti.
Ma per le materie cosiddette “particolari” (tra cui la nomina dell'amministratore e le riparazioni di notevole entità), quali sono le maggioranze corrette? La risposta, in questo caso, viene fornita dalla giurisprudenza che per tali materie afferma che l'assemblea può ritenersi validamente costituita con la partecipazione, in seconda convocazione, di tanti condòmini che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (millesimi) e 1/3 dei partecipanti al condominio. Discorso analogo può ripetersi, poi, per le delibere di conferma dell'amministratore o di nomina di nuovo amministratore, per le quali occorre – secondo la Cassazione – una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno 1/3 dei partecipanti al condominio.
Vi sono poi decisioni particolari all’interno del condominio che vanno prese in relazione a singole disposizione di legge, emanate per agevolare l'approvazione di determinati interventi.
Quindi a seguito del Dl 5/2001, con riferimento all'installazione di antenne satellitari o a seguito della Legge 13/89, in relazione all'installazione di un servoscala o di un ascensore per il superamento delle barriere architettoniche, è stata prevista una maggioranza di 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell'edificio per approvare una decisione in merito. Così come a seguito della Legge 122/89, concernente la realizzazione di parcheggi pertinenziali, è stata prevista, sia in prima sia in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti e la presenza di almeno la metà del valore dell'edificio.
Merita un cenno, infine, anche un altro argomento di discussione continua: la soppressione del servizio di portierato. Per assumere una decisione del genere la giurisprudenza ha ritenuto necessaria (Cassazione, sentenza n. 5083/93), in seconda convocazione, la maggioranza di cui all'articolo 1136 comma 5, del Codice civile (maggioranza dei condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio).
Dott. Giulio Benedetti - Studio Benedetti Dottori Commercialisti
info@studiobenedetti.eu
La materia è regolata dal Codice civile, iniziando dall'articolo 1136.
Tale disposizione stabilisce i quorum necessari perché l'assemblea si possa considerare validamente costituita. In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio (millesimi) e i 2/3 dei partecipanti al condominio, mentre le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
In seconda convocazione (cioè in un giorno successivo alla prima convocazione, quando difficilmente si riesce a raggiungere le maggioranze di cui sopra) la delibera è valida se riporta un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell'edificio (millesimi).
Dunque per l'approvazione del rendiconto annuale, per la ripartizione delle spese, per la manutenzione ordinaria e in genere per tutte le delibere che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti.
Ma per le materie cosiddette “particolari” (tra cui la nomina dell'amministratore e le riparazioni di notevole entità), quali sono le maggioranze corrette? La risposta, in questo caso, viene fornita dalla giurisprudenza che per tali materie afferma che l'assemblea può ritenersi validamente costituita con la partecipazione, in seconda convocazione, di tanti condòmini che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (millesimi) e 1/3 dei partecipanti al condominio. Discorso analogo può ripetersi, poi, per le delibere di conferma dell'amministratore o di nomina di nuovo amministratore, per le quali occorre – secondo la Cassazione – una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno 1/3 dei partecipanti al condominio.
Vi sono poi decisioni particolari all’interno del condominio che vanno prese in relazione a singole disposizione di legge, emanate per agevolare l'approvazione di determinati interventi.
Quindi a seguito del Dl 5/2001, con riferimento all'installazione di antenne satellitari o a seguito della Legge 13/89, in relazione all'installazione di un servoscala o di un ascensore per il superamento delle barriere architettoniche, è stata prevista una maggioranza di 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell'edificio per approvare una decisione in merito. Così come a seguito della Legge 122/89, concernente la realizzazione di parcheggi pertinenziali, è stata prevista, sia in prima sia in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti e la presenza di almeno la metà del valore dell'edificio.
Merita un cenno, infine, anche un altro argomento di discussione continua: la soppressione del servizio di portierato. Per assumere una decisione del genere la giurisprudenza ha ritenuto necessaria (Cassazione, sentenza n. 5083/93), in seconda convocazione, la maggioranza di cui all'articolo 1136 comma 5, del Codice civile (maggioranza dei condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio).
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